VÄRDERING AV KOMMERSIELLA FASTIGHETER
Värdering av hyresfastigheter, industrier, kontor, hotell, flerbostadshus m.m.
ALLMÄNT
De underliggande faktorerna som styr prisbildningen för avkastningsfastigheter är
förväntad driftnettoutveckling samt direktavkastningskrav. Driftnettots utveckling påverkas generellt sett av utvecklingen av BNP, industri- och tjänsteproduktion, sysselsättning, löneutveckling samt företagens expansion och vinstnivå. Dessa faktorer påverkar företagens betalningsförmåga och efterfrågan av lokaler, samt privatpersoners betalningsförmåga och efterfrågan av bostäder. Direktavkastningskraven styrs i princip av förväntad riskfri realränta, riskpremie för fastighetsinvesteringar, real avskrivning på byggnadskapitalet samt förväntad real driftnettoutveckling.
Driftnettoutvecklingen styrs av framtida betalningsströmmar avseende fastighetens hyresintäkter och kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt m.m.
VÄRDERINGSPRINCIPER
Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning under
normala omständigheter på den öppna fastighetsmarknaden.
Marknadsvärdet kan även speglas i olika scenarier eftersom framtiden inte är förutsägbar. De vanligaste värderingsmetoderna är ortspris-, avkastnings- och produktionskostnadsmetoden.
Bedömning av marknadsvärdet grundas alltid på information från den delmarknad
som den aktuella fastigheten tillhör. Om jämförbara objekt nyligen försålts, och
uppgifter finns om vad som kan anses vara värdepåverkande faktorer vid dessa överlåtelser, kan bedömningen baseras på en direkt bearbetning av de erlagda köpeskillingarna (statistik). Ett sådant värderingsförfarande benämns "ortsprisanalys" och tillämpas alltid om det är möjligt.
Den vanligaste bedömningsmetoden för kommersiella fastigheter är en bedömning av marknadsaktörernas beteende. För att efterlikna marknaden används en marknadssimulering via kassaflödesmetoden vilket ger ett avkastningsbaserat marknadsvärde. Som underlag till denna ligger nuvärdet av respektive års driftnetton samt fastighetens restvärde.
